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Intérêt d’investir dans un LMNP ancien

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

LMNP, entendez Loueur Meublé Non Professionnel est un statut locatif, défini par l’article 155 IV du CGI. Ce statut est la plupart du temps associé à des logements situés dans des résidences ‘services’ pour seniors, étudiants, hommes d’affaires ou touristes.

Le contribuable a ainsi le choix entre le statut de LMNP Censi-Bouvard ou celui de LMNP classique (ou régime réel avec amortissements des meubles et de l’immobilier).

Dans ce dernier cas, le statut LMNP offre l’avantage fiscal d’amortir le bien et ainsi, d’en dégager un faible résultat imposable.

Le LMNP ancien (également qualifié de LMNP d’occasion), par opposition au LMNP neuf, désigne l’acquisition d’un logement ancien auprès d’investisseurs sur le marché secondaire de l’immobilier.
En d’autres termes, c’est l’acquisition de biens immobiliers déjà livrés et dont l’exploitation est assurée par un gestionnaire.

Un marché porteur grâce à de réels avantages par rapport au neuf


Le marché du LMNP ancien est un marché aux règles spécifiques en matière juridique, fiscale, etc. De plus, c’est un marché très liquide où la demande est supérieure à l’offre et sur lequel les opportunités d’acquisition existent en nombre limité.

Un logement LMNP ancien offre à un nouvel investisseur la possibilité de :

  • Vérifier si l’exploitation de la résidence ‘services’ est optimale.
  • Connaître la durée restant à courir du contrat de bail commercial
  • Vérifier l’emplacement du bien et son environnement
  • Connaître d’avance le montant des charges
  • Se voir verser immédiatement le montant des loyers (pas de délai de construction)
  • Bénéficier d’une stabilité ou sécurité fiscale procurée par le régime des amortissements.

Option fiscale pour un nouvel investisseur souhaitant acheter un appartement LMNP ancien


Les revenus générés dans le cadre d’une location avec le statut de LMNP sont imposés non pas comme des revenus fonciers mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Ainsi, en LMNP ancien, vous êtes imposé(e) :

> selon le régime du micro-BIC (si vos loyers ne dépassent pas 32 900 € par an) : dans ce cas, le revenu net imposable est calculé par l’administration fiscale en appliquant au montant total des recettes déclarées un abattement forfaitaire pour frais de 50 % (avec un minimum de 305 €). En contrepartie, vous ne pouvez déduire aucune charge ;

> selon le régime réel normal ou simplifié (si vos loyers dépassent 32 900 € par an ou si vous renoncez au micro-BIC) : ce régime vous permet d’amortir le bien immobilier et de créer un déficit d’exploitation.
C’est ce dernier régime fiscal qui est largement répandu en matière de LMNP ancien en résidences services. Le bénéfice des amortissements différés procure une absence d’imposition pendant plus de 20 ans en règle générale.

Autre avantage du LMNP ancien : la rentabilité


Le statut de LMNP ancien offre entre 0,50 et 1,50 % de rentabilité annuelle en plus par rapport à un investissement meublé neuf.

Ceci s’explique par la nécessité d’attirer des investisseurs qui arbitrent leur achat entre l’ancien et le neuf.
Or dans l’ancien, il faudra prévoir plus rapidement des dépenses liées aux travaux dans la résidence.

Investissement dans un LMNP ancien : moyen idéal pour préparer sa retraite


L’investisseur n’est soumis à aucune contrainte de plafonnement de loyer et de zonage.

Il faut retenir que la location en LMNP répond à un double objectif de constitution de revenus complémentaires (à court terme) et de préparation de retraite/ transmission de patrimoine (à long terme).

Choisissez de travailler avec un conseiller en gestion de patrimoine


La présence d’un expert en la matière vous sera utile pour vous accompagner efficacement dans vos démarches et pour vous aider à trouver le logement LMNP ancien le mieux adapté à votre profil. Le cabinet Cèdre Patrimoine met à votre disposition une équipe d’experts qui sauront vous conseiller et vous accompagner dans la réalisation de vos projets.

 

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Le cabinet Défiscalisation Gestion de Patrimoine (GPI) et Investissements est spécialisé dans les solutions de réduction de la fiscalité pour les particuliers.

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