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Tout ce qu’il faut savoir sur l’impôt sur les plus-values immobilières en 2018

L’imposition des plus-values immobilières est revisitée par le projet de loi de finances 2018. Il en résulte que lors d’une cession d’un bien immobilier, toute plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19% et au taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux (15,5% en 2017).

Fort est cependant de rappeler que le montant de taxation diffère selon la durée de détention considérée. Pour y voir plus clair, nous faisons le point sur les lignes de base de cette réforme et apportons les détails sur les modes de calcul de l’impôt à payer.

Les taux d’imposition

La loi de Finances adoptée en décembre 2017 met en lumière les différentes mesures fiscales liées au secteur immobilier. A titre de rappel, ces réformes sont engagées dans le but de rehausser le pouvoir d’achat des Français et relancer des secteurs du logement et de la construction. Parmi les mesures phares, l’imposition des plus-values immobilières a fait l’objet de quelques corrections déjà applicables depuis le 1er janvier 2018.

Lors de la vente d’un immeuble ou d’un terrain non bâti, la différence entre le prix d’achat et le prix de vente correspond à une plus-value immobilière (si prix de vente supérieur à prix d’achat). Cette différence assimilée à un bénéfice professionnel est taxable forfaitairement à l’impôt sur le revenu au taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux. Notons que depuis janvier 2018, la loi de financement sur la sécurité sociale a décidé de porter la valeur de la CSG déductible à +1,7 points, relevant ainsi le taux global des prélèvements sociaux à 17,2% (si 15,5% auparavant).

Sauf cas d’exonération (comme pour la vente d’une résidence principale), les plus-values de cession sont donc soumises à l’impôt sur le revenu. Le calcul de la taxation doit toutefois tenir compte de l’abattement pour durée de détention. Nous précisons que cet abattement est différent selon qu’il s’agit de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux (cf tableau 1). Une durée de détention supérieure à 22 ans entraîne généralement une exonération d’impôt sur le revenu, tandis que la plus-value nette n’est exonérée totalement de prélèvements sociaux qu’au-delà de 30 ans.

Calcul de la plus-value

La plus-value immobilière est définie comme le gain réalisé lors de la vente ou la revente d’un bien immobilier. Il s’agit donc de la différence entre le prix d’acquisition et le prix de cession. L’obtention de la plus-value nette doit néanmoins tenir compte de la déduction de certains éléments imputables au prix d’acquisition. Il s’agit des :

  • frais d’acquisition : justifiés ou pris forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition. Les frais d’acquisition sont pris pour leur montant réel en cas d’acquisition par succession ou donation. On en prélèvera donc les honoraires du notaire et les droits de succession ou de donation.
  • dépenses de travaux : justifiés ou pris forfaitairement pour un montant à 15% du prix d’acquisition (pour une durée de détention de plus de 5 ans).

La valeur nette imposable ainsi obtenue, l’abattement pour durée de détention s’applique selon les règles d’imposition explicitées plus haut.

Autre point à renforcer sur le calcul de la taxation. Lorsque la plus-value imposable réalisée lors de la vente d’un bien immobilier (exclusion faite de la résidence principale, la première vente d’un logement autre que la résidence principale, la cession par durée de détention et les terrains à bâtir) dépasse 50 000 euros, une taxation forfaitaire est appliquée au montant net imposable. Le taux est déterminé en fonction d’un barème allant de 2% à 6% après l’abattement pour durée de détention au titre de l’impôt sur le revenu.

 

Plus-value et terrain à bâtir

Le traitement fiscal des plus-values liées aux ventes des terrains à bâtir et des immeubles bâtis est pratiquement identique. Nous revenons donc sur les mêmes règles d’imposition avec l’application du taux de 19% pour l’impôt sur le revenu et le taux de 17,2% pour les prélèvements sociaux. Tout compte fait, on considère une taxation à hauteur de 36,2 % après abattement pour durée de détention et abattement exceptionnel (30% jusqu’en 2016). Quant à la possibilité d’exonération, elle est de même acquise au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les plus-values au titre de prélèvements sociaux. La surtaxe en cas de dépassement des 50 000 euros réglementaires n’est toutefois pas appliquée dans le cas d’un terrain à bâtir.

Après la suppression de l’abattement exceptionnel de 30% dont la durée de validité a pris fin en 2016, un nouvel abattement est utilisé depuis le 1er janvier 2018. Il est fixé à 70% ou 85% et s’applique sur l’assiette nette imposable des plus-values réalisées après abattement pour durée de détention au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Le contribuable peut bénéficier de cet abattement à condition de remplir les conditions suivantes :

  1. Le terrain à bâtir est localisé dans les zones A ou A bis, c’est-à-dire là où la demande est supérieure à l’offre.
  2. La transaction succède à une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020.
  3. La vente est finalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition date certaine de la promesse de vente (donc le 31 décembre 2022).
  4. L’acheteur s’engage à construire un ou plusieurs logements sociaux ou intermédiaires.
 

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